Fraude Inmobiliario

Los casos de fraude inmobiliario e hipotecario son problemas legales comunes luego de la crisis financiera y la ejecución hipotecaria del año 2018. Debido a que muchas personas han atribuido las transacciones hipotecarias dudosas al colapso económico, los funcionarios encargados de hacer cumplir la ley se esfuerzan en investigar los casos de esta naturaleza e imputar a los perpetradores. Si es acusado de este delito, es posible que sea sometido a sanciones severas. Por lo tanto, debe hacer todo lo posible para proteger sus derechos y libertad. 

Para evitar las consecuencias que puede entrañar una condena, debe llamar a Pasadena Criminal Attorney, ubicado en Pasadena, California. Nuestros abogados penalistas tienen un vasto conocimiento de la ley y el procedimiento penal del estado de California. Además, se enfocarán en el desarrollo de una estrategia defensiva idónea para alcanzar un resultado positivo.

¿En qué consiste el fraude inmobiliario? 

Este delito no puede definirse fácilmente, ya que abarca una gran cantidad de conductas que están prohibidas en distintas disposiciones legales. Asimismo, el fraude puede ser definido de las siguientes formas:

1. Ocultar o declarar falsamente sobre hechos específicos de manera intencional. 
2. Inducir a otra persona a comportarse de una forma que es perjudicial para ella, en beneficio del perpetrador.

Por lo tanto, el fraude inmobiliario o hipotecario es un delito que conlleva transacciones inmobiliarias o de bienes raíces. 

1. Hurto mayor. Artículo 487 PC. El artículo 487 PC es la disposición principal utilizada para imputar una gran cantidad de actos que constituyen este tipo de fraude. Este es un tipo de hurto que se lleva a cabo a través de pretensiones. Para ser condenado del mismo, el fiscal debe demostrar plenamente los hechos que lo conforman por encima de la duda razonable. Estos son los siguientes:

• El acusado intencional y deliberadamente engañó a un acreedor hipotecario o al dueño de un bien con una declaración falsa o fraudulenta, con la intención de convencerlo de permitirle tomar posesión del dinero del préstamo o la titularidad de la propiedad del bien.
• La supuesta víctima permitió al acusado tomar propiedad y posesión del dinero del préstamo o la titularidad de propiedad debido a que confió en sus declaraciones falsas. 

Es importante destacar que, los hechos mencionados anteriormente constituyen la definición legal del fraude inmobiliario, el cual se diferencia del hurto menor consagrado en el artículo 488 PC, debido a que en este último el acusado defrauda al acreedor hipotecario o al dueño de la propiedad con respecto a un activo cuyo valor es mayor a los 950 $. Debido a que se trata de bienes raíces, es fácil que el objeto del fraude alcance este monto.

¿Existen otras disposiciones relacionadas con el fraude hipotecario e inmobiliario? 

Generalmente, la mayoría de los casos de fraude inmobiliario e hipotecario no cumplen con los elementos de la definición del artículo 487. Como consecuencia, son imputados conforme a una serie de disposiciones. En algunos casos, los cargos son presentados en virtud del artículo 487 PC y disposiciones más específicas simultáneamente. 

• Fraude de ejecución hipotecaria. Artículo 2945.4 Código Civil. El fraude de ejecución hipotecaria es común debido a la crisis de vivienda actual. Además, las ejecuciones hipotecarias pendientes constan en el Registro Público, por lo que cualquier persona puede usar estos datos para ubicar al propietario. 

Generalmente, incurren en este delito los consultores y expertos en ejecución hipotecaria que ofrecen servicios a todo aquel que enfrente una ejecución hipotecaria. Asimismo, el fiscal lo acusará de quebrantar el artículo 2945.4 del Código Civil si lleva a cabo los siguientes actos: 

• Cobrar una remuneración por servicios que alega haber prestado al propietario del bien antes de prestarlo.
• Cobrar tarifas excesivas por el servicio. 
• Tomar un poder notarial del propietario. Un poder notarial es utilizado para autorizar a un individuo de actuar en representación de otra persona en un negocio o acto jurídico. 
• Tomar bienes o dinero de un tercero con respecto a los servicios que ha acordado realizar para el propietario del bien sin informarle a este último.
• Inducir o intentar inducir al dueño de un bien a autorizar un contrato ilícito.
• Requerir otro activo como una garantía para el reembolso, imponer un gravamen a una propiedad, o interesarse por una vivienda. Por ejemplo, comprar la vivienda a su propietario para que este pueda alquilarla y así volverla a tener.

Las acciones que pueden constituir un fraude de ejecución hipotecaria son amplias. A continuación, explicaremos en qué consisten:

• Desvío de renta. Artículo 890 Código Penal. Este hecho punible se comete al realizar cualquiera de los siguientes actos:
• Hacerse pasar por el dueño de una propiedad, alquilar un activo o un bien fraudulentamente sin el derecho a hacerlo, y quedarse las ganancias para usted.
• No destinar el producto del alquiler al pago de la hipoteca en el primer año luego de la adquisición de su vivienda de alquiler residencial. 

Sin embargo, el acusado no puede ser condenado, si en los 30 días siguientes a la recepción de los ingresos, los utiliza para lo siguiente:

• Pagar a un contratista con licencia o un proveedor de materiales para que corrija un problema relacionado con la habitabilidad de la vivienda que lo hace incurrir en una violación de la ley, si no tiene otra fuente de ingresos para cubrir tales gastos. 
• Pagar a los profesionales de atención médica por gastos médicos esenciales e imprevistos de usted mismo o sus familiares. 

Si es la primera vez que quebranta esta disposición, puede ser demandado civilmente. Pero puede enfrentar consecuencias penales si quebranta esta disposición más de una vez. 

• Falsificación de escrituras o documentos. Artículo 115 PC. De conformidad con el artículo 115 PC, se prohíbe presentar una escritura de propiedad falsificada u otros documentos falsos ante un registro público.

Por su parte, una escritura es un documento legal que transfiere la propiedad en las transacciones inmobiliarias. Este consiste en una descripción de los bienes involucrados, los nombres de las partes, y la firma del individuo que transfiere la propiedad. 

Si le imputan cargos en virtud de esta disposición, puede enfrentar cargos también por falsificación conforme al artículo 470. 

¿Cuáles son los distintos tipos de fraude inmobiliario e hipotecario? 

Al igual que la mayoría de los delitos de cuello blanco, este tipo de fraude consiste en esquemas extremadamente complicados que son desarrollados por individuos que en algunos casos no conocen que están quebrantando la ley. Debido a la gran cantidad de actividades que se consideran fraude inmobiliario o hipotecario, el fiscal del distrito siempre está en búsqueda de esquemas generadores de ingresos que puedan tratarse de fraudes. De conformidad con la Oficina de Bienes Raíces de California, las categorías más comunes incluyen las siguientes:

1. Fraude de ejecución hipotecaria. Puede ocurrir cuando una persona no tiene la capacidad económica para cumplir con los pagos de la hipoteca sobre el bien y como consecuencia, enfrenta una ejecución hipotecaria. Los tipos más comunes de ejecución hipotecaria son los siguientes:

• Transferencia de título. La transferencia de la titularidad es un tipo de fraude de ejecución hipotecaria, que ocurre cuando un asesor de ejecución hipotecaria convence al dueño de cualquier bien de firmar el título de propiedad de la vivienda. Generalmente, el asesor le promete al propietario de la vivienda que podrá continuar viviendo en la misma, alquilándola hasta que pueda volverla a comprar. Pero posteriormente, el nuevo propietario de la misma posee el patrimonio de la vivienda en su totalidad y procede a desalojar al inquilino. 
• Señuelo y cambio. Este tipo de fraude ejecución hipotecaria es similar a la transferencia del título. Sin embargo, en este último el propietario de la vivienda en la mayoría de los casos no sabe que está firmando la transferencia del título de propiedad, sino que cree que está firmando un documento que lo ayudará a que se le permita realizar pagos menores de su préstamo. Sin embargo, está firmando la transferencia de su vivienda sin saberlo. Algunas veces, los asesores de ejecución hipotecaria cometen el fraude presentando un documento en blanco y le indican a su cliente que ellos lo llenarán posteriormente con los términos y condiciones acordadas. 

También es posible que las letras del documento sean demasiado pequeñas, confusas, o ilegibles, por lo que el propietario de la vivienda no entiende lo que está firmando. 

• Esquemas de ayuda fantasma. Una empresa de asistencia de ejecuciones hipotecarias promete ayudar un propietario a detener una ejecución hipotecaria pendiente a cambio de que le realice pagos por adelantado, tras lo cual, incumple con lo acordado. En este caso, el propietario de la vivienda se percata de que el asesor no ha hecho lo hablado cuando ya es demasiado tarde para prevenir la ejecución hipotecaria. 

2. Préstamos abusivos. Es un tipo de fraude inmobiliario que ocurre cuando un agente hipotecario, con la finalidad de aumentar la comisión que recibe, genera un préstamo generalmente de refinanciamiento, el cual tiene cargos injustificados y excesivos que no benefician al prestatario. 

3. Cambio ilegal de propiedad. Generalmente los agentes inmobiliarios, tasadores de propiedades, y corredores de hipotecas cometen este tipo de fraude, el cual tiene lugar cuando se exagera el valor de una vivienda erróneamente debido a una tasación engañosa o uno de los siguientes actos:

• Una institución bancaria concede un préstamo para un bien por un monto que excede su valor real.
• Una persona compra una vivienda por una cantidad que excede su valor real. Por ejemplo, Manuel, quien es un agente inmobiliario, trabaja con Andrés y Rosa, quienes son un agente hipotecario y un tasador, respectivamente. Manuel compra una casa deteriorada, la renueva y luego la pone en venta al doble del precio de compra. Ángel, quien está interesado en la casa, presenta una oferta, pero Rosa presenta una tasación duplicada en la cual se estima que el valor de la vivienda es equivalente al precio solicitado. 

Andrés ayuda a Ángel a obtener una hipoteca en basa la tasación deshonesta de Rosa, de manera que Ángel obtiene la hipoteca y adquiere la propiedad. Sin embargo, la transacción los ha defraudado tanto a él, como a su acreedor. 

Es importante destacar que, la mayoría de los casos de cambio de propiedad no son ilegales, ya que, si una persona compra una vivienda, la remodela y la revende a un precio mayor, no está incurriendo en un delito siempre que el precio de venta sea lícita y no se deba a un fraude. 

4. Esquemas de testaferro. Se trata de uno de los tipos más comunes de fraude hipotecario. En este caso, un corredor de bienes raíces hace que un individuo con un buen puntaje crediticio, quien recibe la denominación de testaferro, adquiera una vivienda para alguien más, quien puede ser un familiar, amigo o un extraño; indicándole que esta persona no puede obtener un préstamo debido a su bajo crédito. Generalmente, el corredor le paga el testaferro un monto que varía entre los 5000 $ a 10000 $ para que firme la documentación utilizando su nombre y otra información personal para obtener la hipoteca, pero el testaferro no pretende vivir en esa casa ni pagarla.

La mayoría de los testaferros piensan que están haciéndole un favor a alguien de buena fe. Sin embargo, otros actúan a sabiendas de que están cometiendo una conspiración. Cabe destacar que, en un esquema de testaferros pueden estar implicados un agente de bienes raíces, el vendedor de una vivienda, el comprador de dicha vivienda, el testaferro y el agente hipotecario. 

¿Cuáles son las consecuencias del fraude hipotecario e inmobiliario? 

Las consecuencias de una condena por fraude hipotecario e inmobiliario en el estado de California, dependen de la disposición del Código Penal que haya sido acusado de quebrantar.

• Hurto mayor. Artículo 487 Código Penal. Cuando un caso de fraude es imputado como un hurto mayor, se considera un Wobbler. Esto significa que puede ser imputado como felonía o delito menor en función de sus antecedentes penales y los hechos específicos del caso. Si es imputado como un delito menor, acarrea las siguientes sanciones potenciales:
• Libertad condicional sumaria. 
• Una pena máxima de un año de cárcel.
• Una multa máxima de 1.000 $.

Mientras que, como felonía, acarrea una libertad condicional para delitos mayores, una multa de 10.000 $, y una pena de 16 meses, dos, o tres años.

• Fraude de ejecución hipotecaria. Artículo 2945.4 Código Civil. Es considerado un wobbler, el cual acarrea las mismas sanciones que el hurto mayor. Estas varían en función de si el delito es una felonía o un delito menor. 

Cabe destacar que el artículo 2945.4 del Código Civil permite que las sanciones sean incluidas en cualquier castigo impuesto por cualquier cargo relacionado. 

• Desvío de renta. Artículo 890. Las sanciones estipuladas para el desvío de renta varían en función de si es condenado por una o varias conductas que constituyen el delito. Si es acusado de una conducta, únicamente enfrentará sanciones civiles, lo cual significa que cualquier persona que haya resultado perjudicada por su comportamiento, tal como su hipotecario o arrendatario, puede demandarlo ante un tribunal civil. Si la demanda es admitida, usted será obligado a indemnizarlo por las costas judiciales, honorarios de su abogado y posiblemente multas adicionales.

Si es acusado de realizar varios actos de desvío de renta, entonces le serán impuestas sanciones penales. Asimismo, este delito es un wobbler que acarrea sanciones similares al fraude de ejecución hipotecaria. 

• Falsificación de documentos. Quebrantar el artículo 115 PC es un delito grave en California, el cual siempre es imputado como una felonía. Este es castigado con libertad condicional para delitos mayores, una pena de cárcel de 16 meses, 2, o 3 años y una multa máxima de 10000 $. 
• Sanciones adicionales. El fraude inmobiliario en California acarrea sanciones adicionales si es considerado una felonía y el agraviado sufrió una pérdida sustancial. En tal caso, las sanciones serán las siguientes:
• Si la víctima perdió un monto que excede los 65.000 $, entonces su pena será incrementada un año. 
• Si la víctima perdió un monto que excede los 200.000 $, entonces se agregarán 2 años a su pena. 
• Si la víctima pierde un monto mayor a 1.300.000 $, entonces se añadirán 3 años a su pena. 
• Si priva a la víctima de un monto que excede los 3.200.000 $ entonces su pena será incrementada 4 años. 

Adicionalmente, si el acusado es declarado culpable de al menos dos delitos de fraude hipotecario e inmobiliario relacionados, los cuales son felonías ambos, y la supuesta víctima pierde un monto que excede los 100.000 $; el acusado corre el riesgo de enfrentar una pena de prisión estatal de entre 1 a 5 años adicionales a las sanciones señaladas anteriormente. También es posible que sea obligado a pagar multas mayores. 

Si es un agente de bienes raíces, una condena también puede implicar la pérdida de su licencia, ya que es posible que le sean impuestas medidas disciplinarias. 

¿Cómo puede defenderse?

A pesar de que existen una gran cantidad de sanciones para los perpetradores de fraude hipotecario o inmobiliario, también hay varias defensas que un abogado con experiencia puede utilizar según las circunstancias del caso concreto. Estas incluyen las siguientes:

• Usted no tuvo la intención de cometer el fraude. La intención de cometer un fraude es un elemento del delito, lo cual significa que no puede ser declarado culpable si no tenía la intención de llevarlo a cabo. Un abogado defensor puede alegar que el acusado realizó la conducta por la cual se imputaron cargos en su contra de buena fe, o que estaba confundido con respecto al significado y las consecuencias de su comportamiento. 
• El acusado realizó las transacciones con el consentimiento del propietario de la vivienda. Puede ser utilizada si fue acusado de un fraude por una transacción relacionada con la vivienda de alguien más. Generalmente, el propietario de la misma es un señor mayor, por lo que el fraude inmobiliario e hipotecario es imputado en conjunto con un cargo de abuso de ancianos. Sin embargo, en ciertos casos, el propietario de la vivienda le ha otorgado al acusado su autorización para representarlo en las transacciones y luego se confunde u olvida que lo hizo. 

Es por esto que su abogado debe demostrar que usted estaba asistiendo a alguien más con su consentimiento, ya que no puede ser condenado por cometer este tipo de delito si no existió una intención fraudulenta. 

• Acusaciones falsas o identidad equivocada. Existen una gran cantidad de motivos por los cuales una persona puede ser acusada erróneamente de este tipo de fraude. Por ejemplo, los verdaderos perpetradores pueden estar intentando evadir su responsabilidad al incriminar a alguien más, a quien le terminan imputando cargos por este delito.

Con frecuencia, este delito ocurre en transacciones de negocios complicadas que involucran a varias partes, lo cual facilita que se presenten acusaciones falsas. Además, el acusado puede ser la víctima de usurpación de identidad, lo cual consiste en que otra persona utiliza su información personal para obtener un préstamo de manera fraudulenta. 

• Negociaciones de acuerdos declaración de culpabilidad. Si su abogado no puede lograr la desestimación de los cargos, puede intentar negociar un acuerdo con el fiscal para que se imponga una pena menor o los cargos sean reducidos. Por ejemplo, sus cargos por la violación del artículo 487 pueden ser reducidos a un delito menor de California. Así como también, puede acordar pagar una indemnización a la víctima en vez de tener que cumplir con una pena de cárcel. 

¿Cómo puede evitar la revocación de su licencia de bienes raíces? 

Las negociaciones y la estrategia a emplear son fundamentales si es un agente de bienes raíces y corre el riesgo de que le sean impuestas medidas disciplinarias. En tal caso, puede optar por ir a la corte o ser parte de una negociación informal con el Departamento de Bienes Raíces. En ambos casos, es fundamental tener un abogado defensor que lo asista para que pueda mantener su licencia y seguir ejerciendo. 

¿Cómo encontrar abogados cerca de mí?

Si ha sido acusado de este delito; puede enfrentar las graves consecuencias que hemos explicado en este artículo. Por esta razón, debe contactar a un abogado calificado inmediatamente. Nuestro equipo de defensa tiene una experiencia extensa en el manejo de estos casos, de manera que desarrollaremos la mejor estrategia defensiva y haremos todo lo posible para ayudarlo a evitar una condena y las sanciones derivadas de la misma.

Contacte inmediatamente a Pasadena Criminal Attorney, California; llamando al número 626-689-2277.